土地選び

土地選びについて

建築用地を選ぶときには、面積、価格の他にも法律面、地盤など、チェックすべき点が多数あります。建て替えの場合でも、法律、条例が以前とは変更されている場合があります。土地を選ぶ場合は、設計事務所や工務店の設計士と法制面やプランについて相談しながら探すのがよいでしょう。

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土地選びチェックポイント

法律面
●市街化区域、市街化調整区域の確認/建てたい家が建てられるか
●建ぺい率と容積率/どれくらいの大きさの家を建てられるか
●道路が敷地に接しているか
●斜線制限はどれくらいか
●地区計画などの将来の計画がどうなってるか
敷地は?
●地盤はしっかりしているか
●造成地の場合には検査済証があるか
●日当たりはどうか
●設計しやすいカタチか
●建築条件付土地かどうか
環境は?
●街並みは整っているか
●学校、病院などが離れていないか
●安全な街か
●交通の便は良いか
●家を建てたときに通風、眺望を確保できるか
●騒音・振動・悪臭・汚染などの心配はないか
契約前に
●信頼できる会社か
●契約書の内容をよくチェックしたか

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土地選びの基礎用語

不動産広告でよく見かける用語などです。

どれくらいの大きさの家を建てられるかは以下のような法律などで決められています。

地域について

市街化区域
一部の場合をのぞき、住宅を建てる上で支障はありません。
市街化調整区域
原則として住宅の建築はできません。
風致地区
建物の高さ、建ぺい率、建物の色彩、樹木の伐採などが条例により規制される地域。
防火地域
3階建てや延べ床面積100m2を超える建物は鉄筋コンクリート造や防火処理された鉄骨造などの「耐火建築物」とする必要があります。木造では建築できません。
準防火地域
木造の場合は、外壁及び軒裏で延焼のおそれがある部分を「防火構造」にする必要があります。一定の防火処置を施していれば、木造3階建ても可能です。
用途地域
用途地域は、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、下記の12種類あります。
    住居系
  • 第一種低層住居専用地域

    低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

  • 第二種低層住居専用地域

    主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150m2までの一定のお店などが建てられます。

  • 第一種中高層住居専用地域

    中高層住宅のための地域です。病院、大学、500m2までの一定のお店などが建てられます。

  • 第二種中高層住居専用地域

    主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500m2までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

  • 第一種住居地域

    住居の環境を守るための地域です。3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

  • 第二種住居地域

    主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

  • 準住居地域

    道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

    商業系
  • 近隣商業地域

    まわりの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます

  • 商業地域

    銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

    工業系
  • 準工業地域

    主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

  • 工業地域

    どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

  • 工業専用地域

    工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

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建物について

建ぺい率
建築面積(建物が地面を覆う面積)を敷地面積で割った割合のこと。住居系の地域では30%~60%、商業系の地域では80%などと設定されています。
建築面積
建物の外壁や、柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(建物の真上から光を当てた時に地盤面に影となって映る部分の面積)。出幅1メートル以内のひさしやバルコニーなどは原則として含まれません。
容積率
1階・2階・3階・・・の、延べ床面積を敷地面積で割った割合。建ぺい率と同じく、用途地域ごとに上限が決められています。一定面積以下の小屋裏収納、吹き抜け、地盤からの高さ1メートル以下の地下室などは原則として含まれません。また、延べ床面積の1/5以下であれば、ガレージや駐輪場については容積率に含めなくてもよいことになっています。
日影規制
近隣に家が建つ事で、一日中日影になることのないようにということから決められた規制です。地域ごと、用途地域によって規制は異なりますが、第一種・第二種低層住居専用地域の場合は、軒高7mを超える建物や3階建て以上の建物が規制対象になります
隣地境界線との距離
建築基準法では隣地境界から何cm離さなければならないという決まりはありませんが、民法では50cm以上離して建築するよう規定があります。建築物の配置計画上、どうしても50cm未満になる場合は、トラブルが起きないように、隣地の所有者に事前に了解を取りましょう。
高さ制限
近隣お互いの日照や通風を確保するために、用途地域によっては建物の高さが規制されます。第一種低層住居専用地域では高さ10mに規制されています。自治体によって規定を定めていることもあります。
道路斜線制限
敷地が面している道路の幅によって建物の高さが制限されることを道路斜線制限といいます。建物は決められた範囲内に納めなくてはならず配置を決めるときに気をつけなくてはなりません。
地下室の規制
容積率が厳しい地域では、地下室を作ることで生活空間を広げることができます。以下の条件をクリアすれば、容積率に含めなくてもよいことになっています。
  • 延べ床面積の3分の1までの地下室面積であること。
  • 住宅であること。店舗や事務所併用住宅の場合、店舗または事務所等の用途部分は対象外です。
  • 地下室の天井面が地盤面から1m以下にあるもの。
  • シアタールームやオーディオルーム、寝室などの居室にする場合は、ドライエリアや窓を設け、採光・換気を確保すること。 このほかの注意点としては、非常時の避難経路の確保なども重要です。
ロフトの規制
屋根裏をロフトとして収納などに有効活用する方法です。以下の3つの条件を満たせば、容積率に含めなくてもよいことになっています。
  • ロフトの床面積は直下の階(2階建てなら2階の床面積、3階建てのロフトなら3階の床面積)の2分の1以内であること。
  • ロフトの天井の高さは最も高いところで1.4mであること。
  • ロフトへの昇り降りは、固定された階段ではなく、折りたたみ式か取り外しができるはしごか階段ですること。高齢者や小さな子供、足の不自由な人には危険が伴うことがあるため、十分な注意と対策が欠かせません。

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